Velké srovnání nájmů: V těchto krajích je bydlení nejlevnější

Současný stav trhu

Český nájemní trh prožívá v roce 2025 bezprecedentní růst. Ceny nájmů vzrostly meziročně o 17%, přičemž rozdíly mezi Prahou a ostatními kraji dosáhly rekordních hodnot.

Nejdražší vs. nejlevnější bydlení:

• Praha (byt 2+kk): 25 000 - 30 000 Kč/měsíc
• Ústecký kraj (byt 2+kk): 12 240 Kč/měsíc
• Rozdíl: Až 18 000 Kč měsíčně!

To znamená, že za cenu jednopokojového bytu v Praze si můžete v některých regionech pronajmout prostorný třípokojový byt.

Kompletní přehled nájmů podle krajů

Rozdíly v cenách nájmů mezi českými kraji jsou dramatické a odrážejí nejen ekonomickou sílu regionů, ale i jejich atraktivitu pro život. Zatímco Praha s průměrným nájmem 27 500 Kč za byt 2+kk zůstává nedostupná pro většinu obyvatel, regionální města nabízejí kvalitní bydlení za třetinu této ceny.

Nejlevnější bydlení najdete v tradičních průmyslových regionech - Ústeckém, Moravskoslezském a Jihočeském kraji, kde se průměrné nájmy pohybují kolem 12 000 - 13 000 Kč za byt 2+kk. Naopak oblasti v zázemí Prahy a Brna vykazují vyšší ceny kvůli přílivu obyvatel z velkých měst.

Kategorie	Kraje	Byt 2+kk	Charakteristika
Nejlevnější	Ústecký, Moravskoslezský, Jihočeský	12 240-12 960 Kč	Průmyslové regiony, dobré spojení
Střední	Vysočina, Karlovarský, Olomoucký	13 000-13 600 Kč	Stabilní ekonomika, klidné prostředí
Dražší	Pardubický, Zlínský, Liberecký	11 000-14 000 Kč	Blízkost větších center
Nejdražší	Středočeský, Jihomoravský, Praha	15 000-30 000 Kč	Metropolitní oblasti

Vítězové kategorie nejlevnějšího bydlení

Ústecký kraj vévodí žebříčku nejlevnějšího bydlení s průměrným nájmem 12 240 Kč za byt 2+kk. Kromě nejnižších cen nabízí dobré dopravní spojení s Prahou a rostoucí průmyslové příležitosti. Blízkost německých hranic přináší další výhody v podobě pracovních možností za hranicemi.

Moravskoslezský kraj s Ostravou jako centrem představuje ideální kombinaci nízké ceny a vysoké kvality života. Město nabízí nejlepší veřejnou dopravu po Praze, silný IT sektor a výbornou výnosnost pro investory (5,11% ročně). Navíc je strategicky umístěn na pomezí tří zemí.

Jihočeský kraj se stal nejatraktivnějším regionem pro rodiny. České Budějovice nabízejí univerzitní prostředí, čistou přírodu Šumavy a nejlepší poměr nájmu k průměrné mzdě v republice. Dvouhodinová cesta vlakem do Prahy umožňuje kombinovat klid regionu s příležitostmi hlavního města.

Dostupnost bydlení - poměr nájmu ke mzdě

Absolutní cena nájmu nevypovídá o skutečné dostupnosti bydlení. Klíčový je poměr nájmu k místní průměrné mzdě. Zatímco Praha nabízí nejvyšší mzdy (59 870 Kč), nájem zde "sežere" více než 40% hrubého příjmu. Naopak v regionálních centrech jako České Budějovice či Ostrava vystačíte s pouhými 30% mzdy.

Ideální poměr nájmu k příjmu by neměl překročit 30% hrubé mzdy - tento standard splňují pouze tři kraje v republice. Většina regionů se pohybuje mezi 30-35%, což je stále únosné. Problematické jsou především oblasti v okolí Prahy a Brna, kde se kombinují vysoké nájmy s průměrnými mzdami.

Dostupnost	Kraje	Poměr k mzdě
Nejdostupnější	Jihočeský, Ústecký, Moravskoslezský	29-31%
Dobře dostupné	Vysočina, Zlínský, Pardubický	31-34%
Hůře dostupné	Plzeňský, Jihomoravský, Středočeský	35-43%
Kriticky nedostupné	Praha	40,6%

Pražské mzdy jsou sice nejvyšší v republice, ale rozdíly se postupně snižují. Zatímco před deseti lety byl rozdíl mezi Prahou a regiony více než dvojnásobný, dnes činí "jen" 30-40%. Moravskoslezský kraj například vykazuje průměrnou mzdu 41 500 Kč, což při nájmu 12 840 Kč představuje lepší poměr než Praha s mzdou 59 870 Kč a nájmem 27 500 Kč.

Nejlepší kombinaci nabízí Jihočeský kraj s průměrnou mzdou 43 000 Kč a nájmem 12 960 Kč - to znamená pouhých 30,1% hrubého příjmu. Tato dostupnost činí z regionu ideální volbu pro mladé rodiny a všechny, kdo preferují kvalitu života před kariérními ambicemi.

Historie a trendy

Období 2020-2025 bylo pro český nájemní trh dramatické. Pandemie COVID-19 nejprve způsobila historický pokles cen, zejména v Praze, kde se na trh dostaly tisíce bytů z kolabujícího Airbnb. Ceny klesly o 5-15% a poprvé od roku 2008 se zdálo, že bydlení bude dostupnější. Jenže od poloviny roku 2021 nastal prudký obrat. Kombinace rekordní inflace (vrchol 15,1% v roce 2022), růstu hypotečních sazeb ze 2% na 7% a demografických změn způsobila explozi poptávky po nájemním bydlení. Lidé, kteří plánovali koupit vlastní byt, byli nuceni zůstat v nájmu. Rok 2024 přinesl rekordní růsty - některé kraje zaznamenaly meziroční nárůst až o 34%. Olomoucký, Pardubický a Jihočeský kraj vévodí žebříčku s nejvyššími růsty. Praha sice rostla "jen" o 17%, ale dosáhla průměrné ceny 412-438 Kč za metr čtvereční.

Hlavním viníkem je chronický nedostatek nové výstavby. V Praze by se mělo stavět minimálně 10 000 bytů ročně, skutečnost je pouhých 6 340 stavebních povolení. Situaci zhoršuje příchod institucionálních investorů, kteří skupují byty pro projekty "build-to-rent" a vytlačují tak soukromé pronajímatele. Demografické změny hrají také svou roli - ukrajinští uprchlíci zvýšili poptávku, mladí lidé odkládají koupi vlastního bydlení kvůli vysokým cenám nemovitostí a stárnutí populace znamená menší počet nových domácností schopných splácet hypotéku.

Kvalita života vs. cena bydlení

Nízká cena nájmu neznamená automaticky horší kvalitu života. Naopak - několik regionálních center nabízí lepší celkový životní komfort než přeplněná Praha. Klíčem je najít správnou rovnováhu mezi dostupností bydlení, pracovními příležitostmi a kvalitou služeb.

Kraj	Nájem 2+kk	Doprava	Vzdělání	Zdravotnictví	Životní prostředí
Jihočeský	12 960 Kč	⭐⭐⭐	⭐⭐⭐⭐	⭐⭐⭐⭐	⭐⭐⭐⭐⭐
Moravskoslezský	12 840 Kč	⭐⭐⭐⭐	⭐⭐⭐⭐	⭐⭐⭐	⭐⭐
Jihomoravský	18 000 Kč	⭐⭐⭐⭐	⭐⭐⭐⭐⭐	⭐⭐⭐⭐	⭐⭐⭐
Kraj Vysočina	13 200 Kč	⭐⭐	⭐⭐⭐	⭐⭐⭐	⭐⭐⭐⭐⭐
Praha	27 500 Kč	⭐⭐⭐⭐⭐	⭐⭐⭐⭐⭐	⭐⭐⭐⭐⭐	⭐⭐
Ústecký	12 240 Kč	⭐⭐	⭐⭐⭐	⭐⭐	⭐⭐

Jihočeský kraj vyniká jako nejlepší kompromis. České Budějovice nabízejí univerzitní prostředí, výbornou dostupnost Prahy (2 hodiny vlakem), čistou přírodu Šumavy a nejnižší poměr nájmu k mzdě v republice. Navíc se jedná o bezpečný region s kvalitní zdravotní péčí.

Moravskoslezský kraj s centrem v Ostravě překvapuje kvalitou městské dopravy - podle mezinárodních hodnocení nejlepší v celém regionu střední a východní Evropy po Praze. Silný IT sektor (IBM, EPAM, Tieto) poskytuje dobře placené pozice, zatímco náklady na bydlení zůstávají nízké.

Brno zůstává technologickou metropolí s prestižními univerzitami a bohatým kulturním životem. Vyšší nájmy (16 000-20 000 Kč za 2+kk) vyvažuje silný pracovní trh a výborné spojení s Vídní. Integrovaný dopravní systém JMK umožňuje bydlení v okolních obcích za výrazně nižší ceny.

Doprava a infrastruktura

Praha nabízí nejkomplexnější dopravní systém v Evropě. Brno následuje s integrovaným systémem, který pokrývá celý kraj. Ostrava překvapuje kvalitou městské dopravy. Regionální města často nabízejí lepší dopravní dostupnost než velká centra - kratší cesty, méně dopravních kolon, nižší náklady na parkování. Vysokorychlostní internet je dnes dostupný prakticky všude, což odstraňuje hlavní bariéru pro remote work.

Zdravotnictví a vzdělání

Česká republika má univerzální zdravotní pojištění, ale existují významné regionální rozdíly v dostupnosti a kvalitě péče. Délka života se v krajích liší až o 4 roky - zatímco v Praze dosahuje 82,6 let u žen, v Karlovarském kraji pouze 78,8 let. Všechny krajské metropole mají alespoň jednu vysokou školu, přičemž Praha a Brno dominují prestižními univerzitami. Kvalitní středoškolské vzdělání však najdete i v menších městech, často s lepším poměrem učitelů a studentů než ve velkých centrech.

Prognóza budoucího vývoje

Růst nájmů bude pokračovat, ale mírnějším tempem. Podle analýz realitních společností a České národní banky očekáváme postupné zpomalení ze současných 17% na 8-12% ročně do roku 2027. Praha může dosáhnout psychologické hranice 500 korun za metr čtvereční už v roce 2025. Pozitivní zpráva je pokles hypotečních sazeb na 5,13% (leden 2025) z vrcholu 7%, což může část poptávky přesunout zpět z nájmů k vlastnickému bydlení. Zároveň se očekává zvýšení nové výstavby, zejména díky projektům "build-to-rent", které slibují institucionální investoři. Regionální města budou nejspíše pokračovat v dvojciferném růstu kvůli pokračujícímu přílivu obyvatel z Prahy a celkové urbanizaci. Brno, Ostrava a České Budějovice mají potenciál stát se vážnými alternativami k hlavnímu městu.

Klíčové faktory ovlivňující budoucnost

Pozitivní faktory pro nájemníky:

• Pokles hypotečních sazeb snižuje tlak na nájemní trh
• Zvýšená výstavba v některých regionech
• Regulace Airbnb uvolňuje byty pro dlouhodobé nájmy
• Rozvoj remote work snižuje závislost na velkých městech

Negativní faktory:

• Chronický nedostatek nové výstavby přetrvává
• Demografické změny (stárnutí populace) snižují nabídku
• Růst nájmů je rychlejší než růst nabídky bytů
• Institucionální investoři vytlačují soukromé pronajímatele

Praktické rady pro různé cílové skupiny

Pro mladé profesionály - kde začít kariéru

Brno zůstává nejlepší volbou pro technologické profese. Microsoft, IBM, AT&T a desítky dalších IT firem nabízejí konkurenceschopné mzdy, zatímco náklady na bydlení jsou o 30-40% nižší než v Praze. Navíc získáte přístup k prestižním univerzitám a bohatému kulturnímu životu.

Ostrava překvapuje jako IT centrum s nejnižšími náklady na život. Tieto, IBM a EPAM nabízejí pozice s pražskými platy, ale za regionální ceny bydlení. Město má navíc výbornou polohu pro cestování po Evropě.

Regionální města jsou ideální pro státní správu, výrobu a služby. Jednotné mzdové tabulky znamenají, že dostanete stejnou mzdu jako v Praze, ale za poloviční náklady na bydlení.

Pro rodiny s dětmi - kvalita života na prvním místě

České Budějovice nabízejí nejlepší kombinaci pro rodiny. Univerzitní město s kvalitním školstvím, čistou přírodou Šumavy a nejnižšími náklady na bydlení v poměru k mzdám.

Kraj Vysočina s centrem v Jihlavě je ideální pro ty, kdo hledají klid a čistou přírodu. Výborné podmínky pro outdoor aktivity, nízká kriminalita a stabilní ekonomika. Nevýhodou je menší nabídka kulturních aktivit.

Pardubice nebo Hradec Králové kombinují výhody regionálního města s dobrou dostupností Prahy. Kvalitní školství, rozumné ceny a rostoucí ekonomika díky průmyslovým investicím.

Budoucnost českého nájemního trhu

Česká republika prožívá jednu z nejhorších krizí dostupnosti bydlení v Evropě. Na koupi průměrného bytu je potřeba 13,3 hrubých ročních platů, což činí z nájemního bydlení jedinou reálnou možnost pro stále větší část populace. Rozdíly mezi kraji dosáhly historických maxim - zatímco v Praze "sníte" 40% mzdy na nájmu, v regionech vystačíte s 30%. Překvapivým zjištěním je, že nejlevnější neznamená nejhorší. Jihočeský kraj s Českými Budějovicemi, Moravskoslezský s Ostravou a další regionální centra nabízejí často lepší poměr kvality života a nákladů než přetížená Praha. Rozdíly v infrastruktuře a službách se postupně snižují.

Pozitivní výhledy do budoucna

Světlo na konci tunelu existuje. Pokles hypotečních sazeb, zvýšená výstavba a rozvoj remote work postupně mění herní pole. Regionální města získávají na atraktivitě díky investicím do infrastruktury, příchodu technologických firem a rostoucím mzdám.

Kombinace nižších nájmů, rostoucích mezd a zlepšující se infrastruktury činí z měst jako České Budějovice, Ostrava nebo Plzeň reálnou alternativu k hlavnímu městu. Rozdíly v kvalitě života se postupně snižují, zatímco cenové rozdíly zůstávají významné.

Praktická rada na závěr

Hledáte-li dostupné bydlení s kvalitou života, nepřehlédněte regionální města. Možná nebudete mít metro před dveřmi, ale ušetříte tisíce korun měsíčně a získáte kvalitnější životní prostředí. Zvláště pro remote workery, mladé rodiny a všechny, kdo preferují kvalitu života před kariérními ambicemi, představují regiony výbornou volbu.

Český nájemní trh se mění a regionální centra získávají na významu. Kdo má odvahu opustit Praha-centrický pohled, může najít lepší život za méně peněz.

---

Zdroje dat: 
Český statistický úřad, Sreality.cz, Bezrealitky.cz, Česká národní banka, realitní portály (2025)
Článek byl aktualizován podle nejnovějších dat z roku 2025. Ceny nájmů se mohou lišit podle konkrétní lokality a kvality nemovitosti.