Nájemní smlouva: Nejčastější chyby, které vás mohou stát peníze i klid

Pronajímat byt nebo si ho pronajímat je v Česku běžná realita, která ale stále přináší spoustu nedorozumění a problémů. Přitom by stačilo věnovat dostatek času přípravě a mít dobře napsanou nájemní smlouvu. Ta chrání nejen pronajímatele, ale i nájemce a je základem férového vztahu. Víte, jaké chyby se v těchto smlouvách nejčastěji opakují a proč je lepší se jim vyhnout?

Proč na smlouvě tolik záleží

Možná si řeknete, že jde přece o formalitu – domluvíme se, já zaplatím kauci, dostanu klíče, bydlím. Jenže nájem bytu má v občanském zákoníku jasná pravidla: bez písemné smlouvy je vztah slabý a snadno napadnutelný. I když nájemce může ústní dohodu tři roky potvrzovat tím, že v bytě bydlí, v případě sporu bude velmi obtížné dokázat, co vlastně bylo domluveno. Bez písemné smlouvy je těžké vymáhat dluhy, chránit se proti svévolnému vystěhování nebo řešit například vrácení kauce.

Písemná nájemní smlouva je proto víc než jen papír – je to právní jistota pro obě strany.

Chyby, které se opakují znovu a znovu

Jednou z největších chyb je absence základních údajů. Ve smlouvě musí být jasně uvedeno, kdo ji uzavírá – jméno, příjmení, datum narození, adresa. Pokud tyto údaje chybí, může být smlouva neplatná. Stejně důležité je správně a podrobně popsat samotný byt: nejen adresu a číslo bytu, ale i jeho stav, vybavení a aktuální měřidla energií. K tomu slouží předávací protokol, který by měl být vždy přiložen.

Další častý problém nastává u stanovení nájemného a poplatků. Pokud ve smlouvě není jasně uvedeno, co vše nájemce platí – a jakou částku – snadno dochází k nedorozuměním. Někteří pronajímatelé si například myslí, že do poplatků mohou zahrnout i příspěvek do fondu oprav, což je ale podle zákona nepřípustné.

Velkou chybou bývá i opomenutí doby nájmu. Pokud není výslovně napsáno, zda jde o nájem na dobu určitou, nebo neurčitou, platí automaticky, že jde o nájem na dobu neurčitou – a ten je pro pronajímatele obtížnější vypovědět.

Další časté chyby, které mohou způsobit problémy

Kromě základních nedostatků ve smlouvách se často objevují i méně nápadné, ale o to zákeřnější chyby.

Například někteří nájemci si neověří, zda osoba vystupující jako pronajímatel skutečně byt vlastní. Přitom náhled do katastru nemovitostí je jednoduchý a zabere pár minut. Pokud byt pronajímá někdo neoprávněný, riskujete, že smlouva nebude platná – a s ní padne i vaše jistota bydlení.

Další problém nastává, pokud smlouva obsahuje ustanovení, která jsou v rozporu se zákonem. Někteří pronajímatelé například zakazují chov domácích mazlíčků nebo přihlášení k trvalému pobytu, což zákon nájemci dovoluje. Taková ustanovení jsou automaticky neplatná, což ale neznamená, že se kvůli nim nevedou spory.

Častým opomenutím je také neurčení, kdo hradí běžné opravy a údržbu. Zákon sice říká, že drobné opravy a údržbu obvykle platí nájemce, ale co přesně spadá pod „drobné“, už se v praxi často liší. Smlouva by měla tuto oblast co nejpřesněji popsat, aby nedocházelo ke sporům třeba kvůli opravě protékajícího kohoutku nebo výměně žárovky.

Nakonec nesmíme zapomenout na formální náležitosti – chybějící podpisy, datum nebo místo uzavření smlouvy mohou zkomplikovat dokazování, kdy a kde smlouva vznikla. Pokud má byt více spoluvlastníků, musí smlouvu podepsat všichni, stejně jako v případě více nájemců.

Rizika špatné smlouvy

Když smlouvu podceníte, může to mít vážné důsledky. Pro nájemce je rizikem například to, že bez jasně stanovené kauce těžko dokáže, kolik peněz složil a zda má nárok na jejich vrácení. Pronajímatel zase bez dobře sepsané smlouvy obtížně vymůže nezaplacené nájemné nebo škody.

Špatně napsaná smlouva může vést i k právním sporům. Pokud například obsahuje nezákonná ustanovení, může být část smlouvy neplatná – a případný konflikt skončí až u soudu. A pak je tu i lidská stránka: nekvalitní smlouva narušuje důvěru mezi oběma stranami a zvyšuje napětí během celého nájmu.

Jak se chybám vyhnout

Základem je samozřejmě mít písemnou smlouvu a věnovat její přípravě dostatek času. Využít můžete ověřený vzor nebo si nechat smlouvu zkontrolovat advokátem. Pokud pronajímáte byt poprvé, určitě si ověřte, že smlouva obsahuje všechny povinné údaje – identifikaci stran, popis bytu, stanovení nájemného, podmínky kauce a úhrady služeb, délku nájmu a pravidla ukončení.

Praktickým tipem je připojit k smlouvě podrobný předávací protokol včetně fotodokumentace. Ten chrání obě strany – pronajímatel má jistotu, že byt předal v daném stavu, nájemce se zase chrání proti nepravdivým obviněním.

Je také vhodné předem dohodnout pravidla pro zvyšování nájemného (např. o inflaci) a způsob, jakým se budou řešit případné dodatky. A nezapomeňte na pojištění – pronajímatel by měl mít pojištěnou nemovitost, nájemce pak svou domácnost a případně odpovědnost za škody.